【楼盘测评】中海钟爱瀛海的“秘密”

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中海集团将在渤海建立一座城市!

中海集团于今年9月25日以25.77%的溢价和25.77%的溢价率赢得了北京大兴区渤海镇第三街区。中国海运在该地区的总建设规模接近。 360,000平方米,每个人都认为中国海运将在渤海建设一座城市。从在红锅第一阶段创建第一套88平方米的三居室公寓,第一阶段的销售到第一阶段的销售开始,中海将启动第二阶段和第一阶段的销售。商业办公物业。该行业甚至直接将中海奖中的渤海第三部分命名为“渤海政府第三阶段”。随着该项目进入市场,中海集团在渤海的投资才刚刚开花结果。也许,当我们进入高潮时,我们可以清楚地看到:中海集团为何爱渤海?

第一个被更改,下注正确

渤海第一阶段,赢在公寓!当时,渤海板块共有三个有限竞争项目(瀛海府,第一个开放保利海林林Lin,元阳湾和肥力),以及华侨城和公园,主要是由于竞争水平。但是,渤海板块的地理位置和交通运输设施相对较强。它靠近北京经济技术开发区的亦庄公园和被称为“南方奥森”的南海子公园。距南五环3公里,是大兴规划的另一个集中居住区。为此,地铁8号线的南延线率先进行了建设,为铁路运输带来了便利。与其他在渤海板块上建造产品的开发商相比,中海集团毫不犹豫地将渤海第一阶段定位为产品。

88平方米的南北透明,朝南的9.7米三宽三居室设计满足了刚推荐的买家的苛刻需求,并且在那些刚购买者中也很受欢迎需要买房子。他们可以花更少的钱买更多的东西。客厅碰到了“区域优先”和“居家优先”购买者的心中的痛点。渤海88平方米的公寓是130平方米的小型住宅的缩影。它在减小尺寸的同时保留了强大的舒适性。 2 + 1房间空间中有两个房间。名威和餐厅的干湿分离错开了。布局等在买家中非常受欢迎。此外,一梯两户简易别墅的设计带来更高的房价,加上主卧室,朝南的第二卧室凸窗和设备平台的面积以及一半的面积朝北的第二卧室阳台和客厅阳台。使室内感觉更舒适。首批有限比赛室曾经是“最佳时间”。当时,有限比赛室的限价上限比周围的商品房低2-3%,这可以说是在购买时赚取的。因此,在当时,一些有限竞争的项目不是将重点放在“ 70/90”产品设计上,而是在无限制区域产品上,以实现最大的利润。这时,渤海中海的“基因”发挥了重要作用。当一线城市迈向低利润时代时,“工程人”中海拥有成本控制优势,这是业内同行羡慕的。与其他公司的营销利润不同,中国海运项目的利润贡献来自于融资,工程,产品和营销的“精细计算”。中海航运的“精细切割”是赚钱,其次是确保按产品定位的营销“一击成名”,并且不会走弯路。负责“目标定位”的研究前和产品设计尤为重要。什么样的买家会选择花近五百万元在南五环外购买渤海?主要城市泛滥的买家的痛点和客户追踪是什么?在一系列问题的框架下,渤海“ 70/90”产品被设置为既实用又舒适的入门级产品。相比之下,在竞争中的环渤海地区,“ 70/90”小型产品还远远不能满足购房者的需求,只有价格优势。虽然周围的公寓改善了产品质量,但总价却很高。例如,第一代宝利西岳临y项目渤海朝南三边宽三居室产品总价在136-138平方米之间,总价超过200万元;周边竞争产品华侨城和园150大型平产品290平方米,精装150平方米的价格也达到了1000万元/套。渤海一期为270平方米,价格也为1000万元/套。结果,渤海第一阶段开设了不到200间套房,吸引了600个家庭团体参加彩票。房屋的第一个开口在同一天被抢购一空,渤海成为着名的红盘。爱渤海的“秘密”

有趣的是,渤海一期的热销程度很高,但上市时竞争并不激烈。仅有中海保利和金帝的开发商参加了比赛,最终价格为0。据说渤海镇的配套设施还不错。为什么在地块竞争中竞争的公司如此之少?原因是要在该地块上建立的企业和办公室要比房屋大得多。

瀛海府住宅+办公+商业效果图相关信息显示,渤海项目工地建筑面积超过80,000平方米,其中可售住宅面积仅为1/3,而办公+商业区约占1/3。建筑面积的2/3,这是渤海第一阶段的“硬骨头”。

第一次开放和关闭渤海是否赚钱?简单估算一下渤海的成本和毛利如下:

从上述计算表可以看出,渤海政府的工程造价约为18.4亿元,住宅部分的销售约为14亿元。费用覆盖仍需4.4亿元。实用办公室+商业面积为平方米。如果未获得人民币/平方米(售前证明的办公和商业部分),则此价格仅是亦庄地标性商业大广场,荣华国际等项目的估计价。预计价格约为11.5亿元。按逻辑,如果按照上述价格顺利出售渤海一期写字楼+商业区,项目的毛利润将在35%以上。只是估计,如果办公楼和企业无法快速实现,就必须考虑控股经营,这时,拆除周围的住宅用地是降低成本的一种方法。因此,在2019年1月17日,中海以21.64%的保费率和21.64%的保费率赢得了渤海第二街区.9月25日,中海以6%的保费率赢得了第三名。 25.77%和溢价率25.77%。阻止地面。

从渤海三街区的住宅建筑面积来看,住宅销售可以覆盖项目的总体成本,可销售的自持业务和办公将贡献净利润和以后的现金流向项目的收入。也许这就是中国海运“爱”渤海频频抢占土地的真正原因。 “网红”,它可以一直是红色吗?

从渤海第二阶段(简称“渤海政府第二阶段”)发布的信息来看,该项目将比第一阶段更加“紧张”,而且成本更高。

渤海一期一期总建筑面积仅平方米,由194套88平方米的三房和52套烟囱组成。作为市场上有限竞争项目的第一款小型产品,194套的数量非常稀少。样板房没有做完中国式的大海,小户型被抢了。自渤海市进入市场以来,一年多来,北京已进入市场,限制比赛房数量已达到57间,在售限量比赛房项目存量超过2万套,限量比赛房已从“稀缺”进入“多余”。同时,许多开发人员还提供了“神户型”产品,以为客户提供更多选择。

渤海项目第二期的建立渤海住宅区的第二期面积为14.7万平方米。根据“ 70/90”政策,大约有1,150个小商品,供应量是第一期的五倍。

一名网民说:“妈妈不再担心我不能抓住渤海。

根据瀛海府二期89平方米公寓的网络图,该公寓增加了主卧套房的浴室,并且功能再次得到改善。但是,受“ 70/90”计划的限制,额外的浴室将占据室内空间的一部分,并且单个功能空间的空间可能更“袖珍”。与渤海项目的第一阶段相比,这套89平方米的公寓的第二阶段没有阳台和设备层的空间,这增加了客厅窗户的美感,并增加了凸窗的尺寸。渤海海域第二阶段的容积率为2.5,控制密度为60米。在“ 70/90”政策下,密度和泳池面积将增加。根据网络传输项目的总体规划,渤海二期将没有低密度别墅产品,并且将有可疑的东西方住房安排。

在渤海二期总平面图上,渤海二期地块的平均销售价格为人民币/平方米。如果均价受到限制,第二阶段每平方米将增加2679元。以89平方米的家用产品为基础,每套总价预计将增加24万元,增幅约为5%。激烈的市场竞争,不断上涨的单位价格和不断上升的建筑面积率将成为渤海第二阶段的挑战。但是,在渤海板块中,买家可以购买的“ 70/90”小型产品不多。未来,渤海仍将占据“稀缺”的优势。但是,中海似乎并不急于启动渤海第二阶段。截至10月10日,即渤海第二阶段的第267天,没有营业部开业的消息。 (图片来自网络)

本文最早发表在微信公众号:《中国住房评论》上。本文内容属于作者个人观点,并不代表Hexun.com的立场。投资者应采取相应的行动,风险自负。

(编辑:李贤杰)