干货!房地产合作开发之“代建”模式的全面解读

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近年来,主要的房地产公司已经成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时,当地小户型企业土地资源丰富,但开发能力和财力有限,产品无法产生溢价。在这种情况下,双方的合作可以产生1+1>2的效果。

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房地产中介机构建设是由拥有土地的委托方发起的。由具有项目开发和施工经验的专业代理商承担。双方通过平等协商建立合作关系,最终实现互利合作发展模式。代理人通常是一家有品牌的房地产企业。在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面具有成熟的经验,能为客户提供项目定位、规划设计、项目管理、成本管理、招投标管理。营销管理、品牌管理、交付管理等开发过程服务。

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代理建设的最初模式是,住房企业帮助政府建设经济适用房和市政设施,比一般商品房更漂亮。建筑业收入一般不超过建安项目的3%,利润微薄。

后来,品牌住宅企业开始为其他小开发商建设项目,获得的利润相对较高,有的可以达到销售收入的5%-8%。如果把以前的规划设计延伸到后来的物业管理,整个过程中所获得的收益不低于土地单独开发的收益。

之后,品牌房地产企业将把资金引入代理建设项目,为符合投资标准的代理建设项目提供融资支持,或通过合作金融机构提供融资,并提供信用增强。代理人的NT措施。在房地产融资政策收紧的背景下,小户型住宅企业很难获得外部融资,品牌住宅企业融资渠道多,能够有效解决小户型住宅企业融资难的问题。让所有人都开心。通常,代理人会获得一些融资成本差价。

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现在,玩起来更复杂。以绿城的Agent Construction 4.0为例,它包括先前的基金安排和销售协议机制(赌博的一点价格),以及活动中的各种控制,并涵盖房地产交付后的各种服务。根据他们自己的专业知识,他们被称为“QR协议”(质量信用协议)和“VS计划”(价值分享计划)。

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二,房地产中介机构建设的类型

1.商业代理人建设

它与拥有土地权的房地产项目有关。委托方提供土地并承担全部或重大投资。代理商将根据项目方的需要将品牌出口到项目中,派驻专业的开发团队,承担开发任务,提升产品的市场价值。并为符合要求的一些项目提供融资服务。简单来说,这类项目是小型开发商,他们不为知名品牌开发商提供全面的开发管理服务,出口品牌,提升产品的市场价值。

2.资本生成建设

它与专门从事房地产投资的各种金融机构有联系。代理商将为其投资项目提供全程开发管理服务,实现“资本+代理建设”的双赢。例如,房地产基金A是一家专门从事房地产股权投资的金融机构。它具有从财富方面筹集资金,但缺乏项目运作经验,或没有交易团队的优势,因此他们可以找到品牌与住房企业之间的适当合作。

3.政府机构建设

代理商将与相关政府部门合作,对经济适用房和安置房,限价房等大型公共服务进行施工管理和服务,并根据项目的投资,销售或总利润收取佣金。政府拥有的建筑项目利润较低,但也可以获得更多的社会资源。

三,代理建设合作的要点

在代理建设合作中,委托方具有投资决策权,监督权,建议权和知情权,享有项目投资收益,承担投资风险。代理负责开发过程的整个过程管理。双方已同意主要项目《项目开发代建管理合作协议》:

1.项目建设管理事宜。项目定位,设计,施工和销售决策权协议,包括项目开发和生产计划的编制,规划设计设计,施工图设计和审计,三维一级工程,建设用地地质勘查,桩基施工管理供应商的检查和确定,签订施工协议,组织一般包资源单位进入和建设,协助委托方完成项目付款,项目竣工验收,销售进度和销售价格等。长度有限,此处不再详述(下同)。

2.处理政府部门的相关程序。这包括处理《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《施工许可证》,《工程验收报告》,《单项验收合格文件》等。

3.项目成本控制。协议应对项目建设资金使用计划,项目建设预算编制,项目数量清单,招标参考价格编制和审核,项目变更和协商计算和审核,项目完成结算。

4.品牌输出。该项目可以使用代工厂的品牌,如“绿城×××”。

5.利润分享。通常的模式是代理收取固定管理费并就利润分成达成协议。

6.公司控制。它涉及任命和解雇法定代表人和公司高级管理人员的权利,股东的投票权,公司的账簿和印章的管理权。

7.融资问题。代理商负责为项目公司提供资金,并通常为此目的提供信用证。

8.管理团队。委托方指定的项目公司管理人员与委托方签订劳务合同,并从项目公司收取部分费用。

小江的学习笔记

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文章来源:小江的学习笔记